やばい，建ぺい率オーバー。公簿面積と実測面積が違う。（その１）

我が家の購入した土地は公簿売買。測量図面が登記されているので，おそらく測量図に問題はないだろうと考えていて，その図面をもとに間取りを考えていた。

間取り図を43条申請に添付する必要があったので、間取りは６月には完成していた。詳細設計も進んで，来月10月にも建築確認申請を提出しようということで，８月末に設計士が実測した。

で，昨日工務店から電話があった。なんとここに来て建ぺい率がオーバーしている可能性が高い。というのだ。


なんてこったい！

我が家の土地のイメージ。

まず、我が家の土地は建ぺい率が低く40％。風致地区なので建ぺい率が低い。完成した我が家の間取りの建坪が104.42㎡※なので、40％の建ぺい率をクリアするには土地が261.05㎡必要なのだ。

※１F面積が建坪だと思っていたら，上から投影した面積が建坪らしい。もう少し大きくなるようだ。

104.42㎡（建坪）÷0.4（建ぺい率）＝261．05㎡（土地面積）


でも実測したら261.05㎡もないということ…。

公簿面積は297.5㎡（約90坪）あったので、実測面積との差は最小で36.45㎡。

36.45㎡ ≒ 11.1坪 も足りない！？なんで？

まぁ実際電話では９㎡足りないって言っていたから，建坪が１２０㎡ぐらいあるのかしら。

１つは予め分かっていてことで、セットバックで減った分。土地南側が要セットバックで50㎝下がった。これで㎡減った。これは図面を作る際には考慮されていた。

じゃあセットバック以外で不足した土地面積はどのくらいなのか？計算すると

36.45㎡（土地の不足面積）-10㎡(セットバック分)=26.925㎡。

実は北側の境界が測量図面とは異なり、ブロック塀が30cmも手前にあるらしい。このせいで公簿より実測面積のほうが土地の面積がだいぶ足りない。

建ぺい率からどのぐらい北側ブロック塀がずれているのか逆算してみる。土地の北側の横幅が18450mmなので

26.925㎡（土地面積不足分）÷18.45m（土地横幅）≒1.51m（北側境界のずれの予測値）。

あれれ北側のブロック塀1.51mもずれてることになるんだけど…。
もしかして、南北だけじゃなくて東西の幅も実測が小さいのか。

明日、測量ミスの可能性もあるので設計士がもう一度測量に来るそうだ。

現在不動産には北側の境界の確認をお願いしている。早急に隣地の方と相談せねば。公簿通りになる可能性は…低いんじゃないかなT T。

神様お願い！公簿どおりの境界でありますように。43取るところからやり直しは避けたい！

財形住宅貯蓄は土地には使えない。ローンの計画変更。

我が家は主人が財形住宅貯蓄をしていたので，それを含めて自己資金としていた。

で，自己資金は土地に使おう！なんて思っていて，そのつもりでローンのスケジュールを組んでいたら，財形の分が土地には使えないらしい。

みずほ銀行とは5本契約を結ぶ。土地に１本と建物４本。T工務店が４分割で支払うところなので。

1. 土地引き渡し時
2. 工務店との契約
3. 中間金１回目
4. 中間金２回目
5. 完成

財形が土地に使えないので，２回目の工務店との契約時に支払う建築費のほうに財形の分の自己資金を回すことになったのでした。

みずほ銀行に連絡したら，スケジュールの変更手続きを保証会社にする必要があるようで，この手続きに１０日かかるとのこと。

盲点。借入額の増額と合わせて，スケジュール変更をしてもらうことになりました。

建築確認申請に関わる費用。別途設計士へ支払い。

建築確認申請に関する諸費用。我が家を建てて頂く工務店の場合，別途設計士に支払わねばならない。

工務店からかなり前にだいたい15万だと聞いていたけど，我が家には当てはまらなかった。まず設計士に払う費用が通常15万のところが25万になった．理由は３つ／

• 風致地区なので市にの申請をしなくてはいけない．
• 埋蔵文化財保護地域なので市に申請しなくてはいけない
• 遠方からの出張費。設計士さんはT工務店同様に遠方からの出張なので。

埋蔵文化財保護地区の申請で市に審査を出すときに審査料やら発掘に関する費用はかからないのは調査していたのだけど，設計士のほうにお金がかかった。これは盲点。

さらにかかったのが，申請の際に県に支払う手数料。6万8000円也。内訳は次の通り。

• 建築確認申請時：19,000
• 中間検査時：24,000
• 完了検査時：25,000

あちゃー。25万＋６万8000円＝合計　31万8000円　になりました。意外とかかる！

建物の詳細見積もりが100万オーバー。200万ローンの額を上乗せして再審査。

我が家は土地と建物合わせて住宅ローンを組むパターン。１回目の本審査が通った時には土地の重要事項説明書やら契約書と合わせて建物のおおよその見積もりを工務店に作ってもらってローンを組んでいた。

ところが家の詳細見積もりが来てみたら、100万予算オーバー。

しかも設計士に払う確認申請に関連の予算を15万で見積もっていたら，実際は30万越え。詳細はこちら。

慌てて200万ローンの額を上乗せして再審査してもらうことに。偶然土地引き渡し前に発覚してよかった。なにせ，一度ローンを契約してしまうと借入額の変更が利かないらしいので，土地と合わせてローンを組む方は気をつけてね！ちなみにみずほ銀行は再審査にも10日程度かかるそう。

土地と建物合わせてローンを組む方場合，建物の概算見積もりは＋200万は多めに見とかないとだめだなー。余ったらがつんと返済すればいいしね。

仏間の奥行を狭くして和室を広く見せる

我が家の和室は6畳と少し狭い。空間を広く見せるために間取りにひと工夫してある。

それは仏間の奥行。下の間取り図は我が家の和室の間取り図。

間取りの修正前後を比較のために載せます。

修正前

修正後

※間取り作りはマイホームデザイナ使ってます。

義両親の入る仏壇は既に購入済みなので奥行が決まっている。奥行きに910もいらないので、少し仏間の奥行きを狭くしてもらって、前に床板を置くことになった。義両親曰く、このほうが部屋が少しでも広く見えるのだとか。義両親の強い推しもあったので、その通りにしてみたけど、けっこう良さげで気に行っている。
※但し、仏壇の横幅が100あるので仏間の広さは広くなっている。

あともう１つの工夫。押入れを吊押し入れにして、H500の地窓を入れてあるので、押入れの下にも少し空間が広がっている。(※こちらを参照： 和室、吊押入れ＆地窓で風通りを考えた)


地窓はもともと部屋に2つの窓をつけて、空気の循環を良くするためにつけたものだけれども結果的に部屋を広くみせることにも繋がったかも？

台風と土地の水はけ

我が家の購入予定の土地はには雨水処理用の水路が無い。なので雨水浸透ますを用意して宅地内に雨水を浸透させなければならない…。

水捌けの良さが気になるところ。

台風12号が通過中の昨日、主人に土地の写真を撮ってきてもらった。

結果、かなり水捌けが悪そうなことが判明。

大きな水たまりが出来ていた。

地盤改良が必要なくても、水捌けの良い土地に改良してもらなくてはならないかもしれない。

地盤改良費は見積もってなかったので、予算の増額になるかもしれない。恐怖。

埋蔵文化財保護地区の土地。工事着工の２ヶ月前に申請が必要。

今我が家は詳細設計をしているところ。順調にうまく行けば，10月契約、11月着工かななんて思ってた。しかしここに来て，設計士と市の職員と打ち合わせで問題が発覚。


我が家の建築予定地は埋蔵文化財包蔵地。どうやら工事着手60日前までに「埋蔵文化財発掘届」を提出することが、文化財保護法によって義務づけられているらしい。しかも添付書類として平面図、配置図やらも必要…。



 知らなかった。　


んで，古家がある場合は壊すときに立ち会いさせてくれとのこと。

設計士はまあ問題ないと思ってOKしてきたんだけど。 いざ土地を見に行ってみたらあるはずの古家がない。

実は売り主が解体し始めてしまっていた。不動産屋から聞いていた解体時期より１週間早い。しかも本当は埋蔵文化財保護地区の場合，解体工事もこの申請が必要なはずなんだけど，解体業者が怠ったみたい。

残念ながら基礎を作る段階で試掘することになりそう。来週申請したとしても試掘できるのは2ヶ月後の11月。

今回学んだ教訓は、埋蔵文化財保護地区に家を建てるときは、着工の2か月前には平面図完成させて市役所に申請しなきゃということなのでした。