43条但し書き道路許可要の土地：住宅ローンはみずほで

いよいよ土地契約したし，平面図出来たし，住宅ローンの仮審査をしようと大本命の住友信託銀行を訪ねた。

まず窓口で簡単にチェック。収入面はクリア。次に土地の契約書，重要事項説明書を渡したところ担当者の顔が曇る。そこで初めて，43条但し書き道路の許可が必要な土地は担保評価が０で住宅ローンが組めないことがあることを知る。

「え？」

接道が43条但し書き道路のみの我が家。しかもその私道に持ち分がないのだ。土地の担保評価と収入の審査は全く独立していて，いくら給料が良くても担保評価が０なら住宅ローン借りれないそうだ。

もし銀行が43条但し書き道路の許可が必要な土地を担保にした場合，ローンが回収できなくなるとその土地を売却しなくてはならない。43条但し書き道路の許可を取るには手間がかかるし，近隣の同意書がとれなかったり，市の建築許可が降りなければ家が建てられない。つまり宅地としては評価が突然０になってしまう。リスクが高いので担保として嫌われてしまっているようだ。

なんでこうゆうこと不動産は契約の前に教えてくれないんだろう。心底腹が立ったが文句を言うのを止めた。この人怒らせると面倒だから。彼は確かにこの土地が売れない理由を「すべては道路です。」と答えていた。この台詞をもっとつっこんで聞けばよかったと後悔した。

これまでも住宅ローンのシミュレーションは銀行で何度もさせてもらっていて，住宅ローンの審査は恐らく通るだろうとたかを括っていた。

しかし現状，審査さえしてもらえない。まじで？

慌てて県内にある６行に電話で問い合わせ。もう短刀突入に「43条但し書き道路の許可が必要な土地なんですが，住宅ローン組めますか？」と。

以下の４行にはローンの仮審査さえさせてもらえず，門前払い。中には43条但し書き道路の許可の中でも包括許可なら通ると答えてくれた銀行もあったが，我が家前にある私道は３Mで包括許可が降りないのでダメだった。

• 三井住友
• りそな銀行
• 住友信託銀行
• 東京スター銀行

下記２行は審査にかけてもらえるとOKが出た。希望が見えた。

• みずほ銀行，
• ろうきん

よかったよかったと審査書類を提出してみたら，審査には43条但し書き道路の許可証を添付する必要があり，43の許可が降りるまでは審査が出来ないという。

１ヶ月待って43条の許可が降りたので，本命のみずほ銀行にいきなり本審査を申請。

そして１週間後，みずほ銀行から結果の連絡。

審査通ったとのこと。ほっとしたのでした。

ここから考察。

43の土地をスムーズに購入出来る人というは，家も現金一括で購入できる人だ。

もし現金一括で土地だけ買ってたらと思うとゾッとする。なぜなら，もし住宅ローンの審査通らなかったら，土地だけ買っちゃって，建物建てられずに，毎年高額の固定資産税（建物の建っていない宅地は高い）を払い続けるはめになっていた。大変危ない状況だった。我が家はたまたま土地も小額ではあるが住宅ローンを使う予定だったので，土地契約のローン特約が効いてこの点は安心できた。１度は面倒なので現金一括で買おうとしていたので，危ないところだった。

４３の土地を契約する場合で，かつ建物の購入に住宅ローンを利用する場合の注意事項は，契約書に以下の特約をつけてもらうことだと思う。

• 43条但し書き道路許可が下りなかったら契約白紙。
• 土地を現金で購入しても，建物の住宅ローンの審査が通らなかったら契約白紙。
  土地を現金一括で売買する場合も，土地の引き渡し時期を建物の住宅ローンの審査が降りた後にする必要があると思う。土地に対する住宅ローンを対象とした通常のローン特約とは違うので注意が必要。43条が通らないと銀行の審査が出来ないから。

さて，そんなこんなで我が家の土地の引き渡し８月に延びそうです。なんと１月末の契約から７ヶ月経過！土地１つだけどこんなに時間かかっちゃっていいのかしら？４３の土地を買う方は土地の引き渡し時期，注意してください。

１月：土地を契約

２月：工務店と間取り作り

３月：工務店と間取り作り

４月：平面図完成，土地家屋士に申請書の作成を依頼

５月：市に申請

６月：43の許可

７月：住宅ローンの本審査

８月：土地の引き渡し（？）